「住宅ローンを抱えているのに、投資なんてしていいの？」
「まずは繰り上げ返済して、ローンを減らした方がいいんじゃない？」
マンションを購入した後、僕もかなり悩みました。
僕は変動金利で住宅ローンを組んでいます。
だから、
ローンの金利はこれから上がるかもしれない。
一方で、
投資を続ければ資産を増やせる可能性がある。
じゃあ、手元のお金はどちらに回すべきなのか。
これ、簡単には答えが出ないんですよね。
今回は、実際に住宅ローンを抱えながらインデックス投資を続けている僕が、
「なぜ今のところ繰り上げ返済より投資を優先しているのか」
を、自分の家計設計と考え方を交えながら話していきます。
この記事でわかること
- 住宅ローンがあるのに投資することをどう考えればいいか
- 「ローン金利」と「投資の期待リターン」を比較するときの考え方
- 住宅ローン控除がある場合に注意したいこと
- 僕が変動金利でも投資を続けている理由
- 繰り上げ返済を優先した方がいい人
- 僕が一番大切だと思っている「最悪でも破綻しない」という考え方
まず大前提。「ローン返済」と「投資」は性質が違います
最初に、ここはかなり大事なので整理しておきます。
住宅ローンの繰り上げ返済は、基本的に確実な効果があります。
たとえば金利1%のローンを100万円繰り上げ返済すれば、その100万円に対して今後発生する利息を減らせます。
一方、投資は違います。
年4%になるかもしれない。
でも、マイナスになるかもしれない。
つまり、
繰り上げ返済＝確実に負担を減らす
投資＝リスクを取って資産の成長を狙う
という違いがあります。
なので、
「投資の平均リターンがローン金利より高そうだから、絶対投資！」
という単純な話ではありません。
僕が重視しているのも、単純な利回り比較だけではありません。
僕は、住宅ローンを組む前に「最悪のケース」を計算しました
僕が変動金利を選んだ理由にもつながります。
マンション購入を考えていたとき、FPに相談した後、自分でもエクセルでライフプランを作りました。
ここはかなり細かくやりました。
収入については、
「ボーナスが減ったら？」
というケースも考えて、少し厳しめに設定。
支出も、
- 食費
- 外食
- 服
- 旅行
- 子供にかかるお金
- 住宅費
- その他の生活費
などをできるだけ細かく入れました。
そして特に驚いたのが、
金利の違いによる家計への影響です。
金利1%以下で計算した場合と、2%を超えた場合では、返済総額が大きく変わりました。
そこで、
「金利が上がっても、本当にこの家計は大丈夫なのか？」
を何度も確認しました。
さらに厳しい条件を入れて、
「かなり悪い状況になっても破綻しないか？」
を確認しました。
この計算ができたことが、僕が変動金利を選べた一番の理由です。
だから今は「投資を続ける」という選択をしています
僕の住宅ローンは、契約時の金利が**0.75%**でした。
その後、1%に上がることになって、
「やっぱり変動金利って怖いな……」
と思ったのは正直なところです。
今でも金利のニュースを見ると、ちょっとドキッとします（笑）。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、短期政策金利を1.0%程度としました。2024年3月以降、政策金利は段階的に引き上げられています。変動金利を選んでいる僕としては、今後の金利動向を無視することはできません。
それでも今のところ、僕は、
「繰り上げ返済より投資を優先する」
という方針にしています。
理由は、
今の金利水準なら、家計に十分な余裕を残したうえで、長期投資を続ける方が自分には合っている
と考えているからです。
ただし、これは
「投資の方が絶対に儲かる」
という意味ではありません。
ここはかなり大事です。
住宅ローン控除も、繰り上げ返済を急がない理由のひとつ
もう一つ、僕が考えているのが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅を取得した場合、年末の住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度です。
2026年以降の制度でも、控除率は年末ローン残高の0.7%。住宅の性能や入居時期などによって借入限度額や控除期間が変わります。
たとえば単純化して、
住宅ローン残高3,000万円 × 0.7%＝21万円
です。
もちろん実際には控除限度額や所得税・住民税の額などがあるので、誰でも21万円満額になるわけではありません。
ここで大切なのは、
「繰り上げ返済すると、ローン残高そのものが減る」
ということ。
つまり、住宅ローン控除を受けている期間に繰り上げ返済すると、将来受けられる控除額も小さくなる可能性があります。
だから僕は、
「控除を受けている期間は、無条件に繰り上げ返済すればいいわけではない」
と考えています。
ただし、「住宅ローン控除があるから絶対に返済しない」も違います
ここも注意したいところです。
住宅ローン控除があるからといって、ローンを残しておけば必ず得するわけではありません。
そもそも、
- 控除の対象になる住宅なのか
- 借入限度額はいくらなのか
- 控除額を実際に使い切れるのか
- ローン金利はいくらなのか
- 今後金利がどうなるのか
などを確認する必要があります。
だから僕は、
「住宅ローン控除があるから投資！」
という考え方ではありません。
あくまで、
住宅ローンの金利・控除・投資・家計の余裕を全部まとめて考える
ようにしています。
僕なら「投資か繰り上げ返済か」をこう考えます
もし僕が今から住宅ローンを組むなら、まずこの順番で考えます。
① 生活防衛資金は確保できているか
ここが一番です。
投資をしていても、急な出費が発生したときに現金がなければ困ります。
だから、
「余ったお金を全部投資」
にはしません。
住宅ローンがあるなら、なおさら現金の余裕は残しておきたいです。
② 金利が上がっても返済できるか
特に変動金利なら重要です。
「今の金利なら返せる」ではなく、
「金利がかなり上がった場合でも大丈夫か？」
まで計算します。
僕が変動金利を選べたのも、この計算をしたからです。
③ 住宅ローン控除を確認する
控除率や借入限度額、控除期間を確認します。
2026年以降も住宅ローン減税は延長・拡充されていますが、住宅性能や世帯要件などによって条件が変わります。
「0.7%だから自分も必ずその分もらえる」と考えないことが大切です。
④ そのうえで、投資する余裕があるか考える
ここまで確認して、
「生活費も大丈夫」
「金利が上がっても返せる」
「住宅ローン控除も理解している」
「長期投資を続けられる」
となったら、
僕は投資を続けます。
逆に、家計に余裕がないなら、投資額を減らすことも考えます。
じゃあ、繰り上げ返済した方がいい人は？
僕は、繰り上げ返済が悪いとは全然思っていません。
むしろ、こんな人なら積極的に検討していいと思います。
繰り上げ返済を優先しやすい人
- 住宅ローンの金利が高い
- 金利上昇がかなり不安
- 投資の値下がりに耐えられない
- 十分な投資知識がない
- 老後までローンを残したくない
- 生活防衛資金を確保したうえで余剰資金がある
特に、
「投資でマイナスになるのが怖くて夜も眠れない」
くらいなら、繰り上げ返済の方が自分に合っている可能性があります。
数字だけではなく、精神的な安心も立派な価値だと思うんです。
僕は「得するか」より「続けられるか」を大事にしています
これは投資でも住宅ローンでも同じです。
僕は昔、個別株で大きな損失を出しました。
株価が気になりすぎて、仕事中にトイレで何度もスマホを確認していました。
あの経験から、
「数字上は得でも、自分が精神的に耐えられない方法は続かない」
と学びました。
住宅ローンも同じです。
投資を続けることで毎日、
「金利上がった……」
「株価下がった……」
「ローン大丈夫かな……」
と不安になるなら、無理に投資を続ける必要はありません。
多少リターンが減っても、繰り上げ返済して安心できるなら、それも十分合理的な選択です。
我が家は「無理をしない」をかなり大事にしています
僕たちは、投資のために生活を極端に切り詰めることもしていません。
携帯代は節約しました。
でも、
子供にかかるお金を無理に削るつもりはありません。
たまに外食もします。
食べたいものを我慢し続ける生活もしたくありません。
投資を意識するようになって、以前より無駄な外食が自然と減った。
そのくらいで十分だと思っています。
結局、
投資も住宅ローンも、生活を豊かにするための手段
なんですよね。
投資すること自体が目的になって、今の生活が苦しくなったら本末転倒です。
まとめ：住宅ローンがあっても、投資を続ける選択肢はある
僕自身は、変動金利の住宅ローンを抱えながら、今もインデックス投資を続けています。
今のところ、
「繰り上げ返済より投資を優先する」
という判断です。
ただし、その理由は、
「投資の方が絶対儲かるから」
ではありません。
僕の場合は、
- 最悪の金利でも家計が破綻しないように計算した
- 生活防衛資金を確保している
- 住宅ローン控除も考慮している
- 長期投資を続ける前提で考えている
- 金利が上がった場合には方針を見直すつもり
という条件があるからです。
そして何より、
「もし状況が悪くなっても対応できる」
という感覚があるから続けられています。
住宅ローンがあるから投資をしてはいけない。
逆に、ローン金利より投資利回りが高そうだから絶対に投資すべき。
僕は、どちらも極端だと思います。
大事なのは、
「自分の家計なら、どこまでなら無理なくリスクを取れるのか」
を一度計算してみること。
僕はそれをエクセルで何度も計算しました。
そして今も、金利や家計の状況が変われば見直すつもりです。
住宅ローンも投資も、何十年単位で付き合っていくもの。
だからこそ、今の数字だけではなく、**「最悪のケースでも家族の生活を守れるか」**を基準に考えていきたいと思っています。
※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。住宅ローン金利・税制・投資環境は今後変化する可能性があります。本記事は特定の金融商品や投資方法を推奨するものではありません。住宅ローンや投資については、ご自身の収入・資産・家族構成・リスク許容度などを踏まえて判断してください。
