「住宅ローンを抱えているのに、投資なんてしていいの？まず繰り上げ返済すべき？」
この悩み、すごくよくわかります。
僕自身も変動金利でマンションを買ったあと、「繰り上げ返済すべきか、投資を続けるべきか」でめちゃくちゃ悩みました。
正直、答えは人によって違います。
でも「なんとなく繰り上げ返済が安心な気がする」という感覚だけで判断するのはもったいないかもしれません。
今日はそのあたりを、データも使いながら正直に話していきます。
この記事でわかること
- 住宅ローンの金利と投資の利回り、どっちが得かの考え方
- 住宅ローン控除（減税制度）を使いこなすポイント
- 変動金利を選んだ僕が今どう考えているか
- 繰り上げ返済と投資、どちらを優先すべかの判断基準
今の住宅ローン金利と投資の利回り、実際どうなの？
まずデータから確認しましょう。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利を解除してから、住宅ローンの金利は少しずつ上がっています。
2026年春時点では、変動金利の主流は0.9〜1.1%台です。
固定金利はフラット35で3.21%（2026年6月時点）と、かなり高くなっています。
一方で、投資信託（インデックスファンド）の長期の平均利回りは、過去のデータを見ると年4〜7%程度と言われています。
もちろん保証はありませんが、長期で積み立て続けた場合の目安としてよく使われる数字です。
ここで一般財団法人 住宅金融普及協会がこんな見解を出しています。
「住宅ローン金利が3%以下で年平均2%の利回りが得られれば、繰り上げ返済をせずに投資するほうが資金効率がよい」
つまり今の変動金利（1%前後）であれば、投資の期待利回りが金利を大きく上回る可能性が高いということです。
さらに日経新聞が紹介したシミュレーションでは、3,000万円を借り入れて年4%で運用した場合、「完済してから投資するパターン」より「返済しながら並行して投資するパターン」のほうが、最終的に約1,234万円多くなるという試算があります。
お金の効率という観点では、低金利のローンを抱えながら投資を続けるほうが、数字の上では有利になりやすいというわけです。
住宅ローン控除も見逃せない
「住宅ローン控除（減税）」という制度をご存知でしょうか。
毎年12月末時点のローン残高の0.7%が、所得税・住民税から差し引かれる制度です。
たとえばローン残高が3,000万円なら、毎年21万円の税金が戻ってくる計算になります（上限あり）。
今のローン金利が0.9〜1.1%程度だとすると、控除の0.7%と合わせれば実質的な金利負担はかなり薄いということになります。
この期間中に繰り上げ返済すると、控除の恩恵を自ら減らすことになってしまいます。
控除期間は条件によって最長13年あります。
その間は「ローンをあえて残しておく」という選択もまったく合理的なんです。
変動金利で買った僕が実際にどう考えているか
ここからは僕の話をさせてください。
うちのマンションは契約時の金利が0.75%でした。
でも「すぐに1%に上がります」と言われて、内心ちょっと焦りました。
変動金利って、上がり続けたらどうしようという不安がずっとつきまとうんですよね。
正直、今でも金利のニュースが出るたびにびくっとします（笑）。
ただ、変動金利を選んだのには理由があります。
固定との金利差を比較したうえで、最悪の条件でも家計が破綻しない計算ができていたからです。
ざっくり言うと「金利が3%になっても月々の返済が続けられる」という試算を自分でやっていました。
そして今の方針はこうです。
投資の運用益がローン金利を上回っている間は、繰り上げ返済よりも投資を優先する。
住宅ローン控除が終わるタイミング（13年後）で、そのときの金利や運用状況を見ながら繰り上げ返済するかどうかを判断しようと思っています。
妻ともこの方針は共有しています。
「数字で考えたらそっちのほうが合理的だよね」と納得してもらっています。
もちろんこれは僕たちのケースです。
「金利が上がることへの不安でストレスがたまる」という方は、精神的な安心を優先して繰り上げ返済するのも全然ありだと思います。
読者への正直なアドバイス
住宅ローンと投資、どちらを優先するかは「どっちが絶対正解」とは言えません。
でも考えるときのポイントはシンプルです。
「ローンの金利」と「投資の期待利回り」を比べてみてください。
- 変動金利が今1%台で、投資の長期平均が4〜6%なら → 投資を続けるほうが数字上は有利
- 住宅ローン控除を受けている間は → 繰り上げ返済で控除を減らすのはもったいない
- ただし「金利が上がるストレスに耐えられない」なら → 繰り上げ返済して安心を買うのもあり
あと、個人的に大事だと思っていること。
苦しい生活を強いてまで投資や繰り上げ返済をする必要はありません。
うちもそれは意識していて、携帯代は格安SIMに変えましたが、食事や子供へのお金は変に削りません。
投資を意識するだけで無駄な外食が自然と減る、それくらいのゆるさでちょうどいいと思っています。
まとめ
- 今の変動金利（1%前後）と投資の期待利回りを比べると、投資を続けるほうが数字上は効率がいいケースが多い
- 住宅ローン控除が続く間は、あえて繰り上げ返済しないのも合理的な選択
- 変動金利の不安は「最悪の条件でも返せる計算ができているか」で乗り越える
- 投資も繰り上げ返済も、無理なく続けられる範囲でやることが大事
住宅ローンを抱えながら投資を続けることに罪悪感を感じる必要はないと思います。
数字で考えれば、むしろそれが合理的な場合もある。
一緒に考えながら、少しずつ前に進んでいきましょう！
※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成しています。金利・制度の詳細は変更になる場合があります。最終的な判断はご自身の状況や専門家への相談をもとにお願いします。
