【実体験】住宅ローンは変動金利を選びました。金利上昇が怖くても「最悪の条件」で計算した理由

住宅・ローン
2026.07.06

「住宅ローン、変動金利と固定金利どっちがいいんだろう？」

「最近は金利が上がっているみたいだけど、変動金利を選んで大丈夫なの？」

マイホームを買おうと思ったとき、僕がかなり悩んだのが住宅ローンの金利タイプでした。

僕自身、実際にマンションを購入して、変動金利を選んでいます。

契約時の金利は0.75%。

ところが、その後すぐに「1%に上がります」と言われました。

正直、

「え、もう上がるの……？」

と思いました（笑）。

しかも住宅ローンは数千万円単位のお金を何十年も借りるもの。

金利が少し変わるだけでも、最終的な返済額は大きく変わります。

だから僕は、勢いで「変動のほうが金利が安いから」という理由だけで決めることはしませんでした。

自分でライフプランを作って、金利が上がった場合まで含めて何度も計算しました。

その結果、僕は変動金利を選びました。

ただし、この記事で「変動金利がおすすめです」と言いたいわけではありません。

むしろ僕が伝えたいのは、

「変動か固定かを決める前に、自分の家計が金利上昇に耐えられるかを計算してみよう」

ということです。

僕自身の経験と2026年時点のデータを交えながら、住宅ローンについて考えてみます。

この記事でわかること

  • 2026年の住宅ローン金利はどのくらいなのか
  • 変動金利を選ぶ人は実際どれくらいいるのか
  • 僕が変動金利を選んだ理由
  • 金利1%と2%で住宅ローンの負担がどれくらい変わるのか
  • 変動金利・固定金利、それぞれどんな人に向いているのか
  • 住宅ローンを決める前に僕がやってよかったこと

結論：僕は変動金利を選びました。ただし「金利が上がっても大丈夫」と計算してからです

先に結論から書きます。

僕は変動金利を選びました。

でも、

「変動金利のほうが絶対に得だから」

という理由ではありません。

僕の場合は、

「金利が上がったとしても、家計が破綻しない」

と自分で確認できたからです。

ここはかなり重要だと思っています。

住宅ローンを考えていると、

  • 変動金利のほうが金利が低い
  • 固定金利なら安心
  • 今後は金利が上がる
  • まだ変動のほうが有利

みたいな情報がたくさん出てきます。

でも、他人の住宅ローンと自分の住宅ローンは同じではありません。

年収も違えば、借入額も違う。

子どもの人数も違うし、車や教育費、旅行などに使いたいお金も違います。

だから僕は、最終的には**「自分の家計でどうなのか」**を見ることにしました。

2026年、住宅ローンの金利はどうなっている？

まずは現在の状況を確認しておきましょう。

2026年6月、日本銀行は短期政策金利の誘導目標を1.0%程度に引き上げました。2024年3月に0〜0.1%程度だったところから、段階的に引き上げられています。

つまり、以前のような「ずっと超低金利」という環境ではなくなってきています。

住宅ローンを考えるなら、金利上昇を無視して考えるのは難しい状況です。

一方、固定金利も決して安くありません。

たとえば2026年7月のフラット35では、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最も多い金利は**年3.14%**でした。

もちろん、実際の住宅ローン金利は金融機関や借入条件によって違います。

なので、

「変動は○%、固定は○%だから、こっちがお得！」

と単純に比較するのは危険です。

自分が実際に借りる条件で比較することが大切です。

それでも変動金利を選ぶ人はまだ多い

では、実際に住宅ローンを利用している人は、どちらを選んでいるのでしょうか。

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、

金利タイプ 割合
変動型 75.0%
固定期間選択型 14.9%
全期間固定型 10.1%

という結果でした。

変動型は依然として多数派です。

ただし、ここには変化もあります。

2025年4月調査では変動型が79.0%だったため、2026年1月には4ポイント低下しています。反対に固定期間選択型と全期間固定型は増えています。

さらに、これから住宅ローンを借りる予定の人を見ると、2026年1月調査では「変動型を希望する人」は37.0%。

固定期間選択型が32.1%、全期間固定型が30.9%となっています。

金利上昇を意識して、固定金利を選択肢に入れる人が増えていることがわかります。

僕が住宅ローンを決める前にやったこと

ここからは、僕自身の話です。

マンション購入を考え始めたとき、最初から「絶対に変動金利！」と決めていたわけではありません。

むしろ、かなり慎重でした。

というのも、住宅ローンは僕にとって人生で最大級の借金だったからです。

数千万円を借りて、何十年も返していく。

「本当にこんな金額を借りて大丈夫なのか？」

という気持ちは当然ありました。

そこで、FP相談にも行きました。

収入と支出を整理できたのは良かったのですが、ざっくりした試算では自分の家庭に本当に当てはまるのか、少し疑問が残りました。

そこで僕は、

自分でライフプランを作ることにしました。

エクセルでライフプランを自作したら「金利って怖い」と実感した

FP相談の後、僕はエクセルでかなり細かく家計をシミュレーションしました。

収入は、ボーナスが減る可能性も考えて少し厳しめに設定。

支出も、

  • 食費
  • 外食
  • 服
  • 旅行
  • 子どもにかかるお金
  • 住宅関連費
  • その他の生活費

など、できるだけ現実に近づけました。

そして試してみたのが、

「住宅ローンの金利が上がったらどうなる？」

というシミュレーションです。

これをやってみると、金利の違いが想像以上に大きい。

1%以下で計算した場合と、2%を超える水準で計算した場合では、総返済額にかなり大きな差が出ました。

そこで僕は、

「今の金利なら払える」

ではなく、

「金利がかなり上がっても払えるのか？」

という考え方をするようになりました。

これが、僕が変動金利を選ぶうえで一番大きかったポイントです。

「最悪の条件でも破綻しない」を基準にした

僕が住宅ローンについて一番意識したのは、

「最高の条件」ではなく「最悪の条件」でも大丈夫か？

ということでした。

金利が低いままなら、当然家計は楽です。

でも、それを前提にしてしまうと怖い。

だから、

「もし金利が上がったら？」

「ボーナスが減ったら？」

「子どもの教育費が増えたら？」

「生活費が想定以上にかかったら？」

と、できるだけ悪い条件を入れていきました。

そして、

「それでも家計が破綻しないなら、変動金利を選んでもいい」

と考えました。

この考え方は、今でも変わっていません。

契約時は0.75%。その後1%に上がると言われました

実際、僕がマンションを契約したときの金利は**0.75%**でした。

ところが、その後すぐに、

「1%に上がります」

と言われました。

さすがに、

「おお……上がるのか……」

とは思いました（笑）。

住宅ローンって、たった0.25%の違いでも借入額が大きいので無視できません。

ただ、事前に金利上昇を想定してシミュレーションしていたので、

「想定外の事態が起きた！」というほどのパニックにはなりませんでした。

これが僕にとってはかなり大きかったです。

最初から「金利は絶対に上がらない」と思っていたら、もっと焦っていたと思います。

住宅ローン控除が終わった後は繰り上げ返済も考えている

もう一つ考えていたのが、住宅ローン控除が終わった後の繰り上げ返済です。

今は投資も続けています。

僕の場合は、

「投資の運用益が住宅ローン金利を上回っている間は、すぐに繰り上げ返済せず、資産形成を優先する」

という方針です。

もちろん、これは将来も絶対に続けると決めているわけではありません。

金利が大きく上昇したり、投資環境が変わったり、家計の状況が変わったりすれば、考え方も変えるつもりです。

大切なのは、

一度決めたら何があっても変えないことではなく、状況を見ながら判断できる状態にしておくこと。

だと思っています。

変動金利が怖くないわけではありません

ここは正直に書いておきたいです。

僕は変動金利を選びましたが、

「金利が上がっても全然怖くありません！」

というわけではありません（笑）。

金利上昇のニュースを見ると、

「また上がるのかな……」

とは思います。

でも、僕の場合は、

「ここまで上がったらこうする」

というラインをあらかじめ考えています。

この差はかなり大きいと思っています。

住宅ローンで怖いのは、金利が上がることそのものだけではありません。

「どこまで上がったら自分の家計が苦しくなるのかわからない」

という状態も怖いんですよね。

だからこそ、借りる前にシミュレーションしておく。

僕はこれをやっておいて本当に良かったと思っています。

変動金利と固定金利、どちらを選べばいい？

ここまで読んでも、

「結局、変動と固定どっちなの？」

と思う方もいると思います。

僕はこう考えています。

変動金利を検討しやすい人

  • 金利上昇を想定しても家計に余裕がある
  • 自分で複数の金利条件をシミュレーションしている
  • 将来的に繰り上げ返済できる余力がある
  • 金利上昇による返済額の変化を受け入れられる

固定金利を検討しやすい人

  • 毎月の返済額を安定させたい
  • 金利上昇を気にしながら生活したくない
  • 家計に余裕があまりなく、返済額が増えると厳しい
  • 将来の収入や支出が読みにくい

特に大事なのは、

「変動金利と固定金利のどちらが得か」ではなく、「自分はどちらのリスクなら受け入れられるか」

だと思います。

僕は「金利」だけではなく「メンタル」も考えました

実はこれ、投資とまったく同じなんです。

僕は以前、個別株で大きな損失を出しました。

株価が下がるたびに気になって、仕事中にトイレで何度も株価を確認する。

あの経験から、

「数字上は大丈夫でも、精神的に耐えられない投資は続けられない」

ということを学びました。

住宅ローンも同じです。

たとえば、

「変動金利のほうが今は安い」

という理由だけで選んでも、金利が上がるたびに、

「大丈夫かな……」

と不安になってしまうなら、その人にとっては合っていないかもしれません。

逆に、金利上昇を想定しても家計に十分な余裕があり、

「このくらいなら大丈夫」

と思えるなら、変動金利も選択肢になります。

お金の問題は、数字だけでなく精神的な余裕まで含めて考える。

僕はこれが大切だと思っています。

住宅ローンを組むなら「今払えるか」だけで決めない

僕がこれから住宅ローンを組む人に一つ伝えるなら、

「今の金利で払えるか」だけは絶対に見ないでほしい

ということです。

見るべきなのは、

金利が上がったらどうなる？

です。

たとえば、

  • 金利1%
  • 金利2%
  • 金利3%

など、いくつかのケースを自分で計算してみる。

さらに、

  • ボーナスが減ったら？
  • 子どもの教育費が増えたら？
  • 妻や自分が育休を取ったら？
  • 車を買ったら？
  • 旅行や外食も楽しみたいなら？

と、現実の生活に近づけてみる。

僕は実際にこうやって考えました。

その結果、

「この条件までなら大丈夫」

という自分なりのラインが見えてきました。

住宅ローンは、借りられる金額と、無理なく返せる金額が違います。

ここは本当に注意したほうがいいと思います。

まとめ：僕が変動金利を選んだ理由は「安いから」ではありません

今回の記事をまとめます。

  • 2026年は政策金利が1.0%程度まで上がっており、以前より金利上昇を意識する必要がある
  • 2026年1月時点でも変動金利を選ぶ人は75.0%と多数派だが、以前より減少している
  • 固定金利を選ぶ人も増えており、「変動が絶対に正解」とは言えない
  • 僕は変動金利を選んだが、最悪の条件でも家計が破綻しないように計算した
  • 金利だけではなく、将来の教育費や生活費まで含めてライフプランを考えた
  • 住宅ローン控除終了後の繰り上げ返済も選択肢として考えている
  • 最終的には「どちらが得か」ではなく、自分がそのリスクを受け入れられるかが重要

僕自身、マンション購入では一度大きな決断をして、その後に契約を解除した経験があります。

そのときに手付金100万円を失いました。

かなり痛い経験でした。

でも、その経験があったからこそ、

「大きなお金ほど、勢いで決めちゃいけない」

ということを身をもって学びました。

住宅ローンも同じです。

「みんな変動だから」

「今は変動のほうが安いから」

だけで決めるのではなく、

「金利が上がったら自分の家計はどうなる？」

を一度、自分の数字で計算してみてください。

僕はエクセルで何度も計算しました。

その結果として、今は変動金利を選んでいます。

もちろん、これが誰にとっても正解だとは思っていません。

自分の家計を自分で把握して、自分で納得して決める。

結局これが、一番後悔しにくい住宅ローンの選び方なんじゃないかなと思っています。

参考・出典

※本記事は2026年7月時点で確認できる情報をもとに作成しています。住宅ローンの金利や条件は金融機関・借入時期・個人の条件によって異なります。また、将来の金利動向を保証するものではありません。本記事は特定の金融商品や金利タイプを推奨するものではなく、最終的な判断はご自身の家計状況を踏まえて行ってください。

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